房子作為一個(gè)家庭的最大宗支出之一，隨著房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)，買房貸款是再平常不過的事了，坊間習(xí)慣稱這類購(gòu)房者為“房奴”，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至到2019年末，全國(guó)有超兩億家庭背負(fù)著30.2萬億元房貸，“兩億房奴”的說法由此而來。其實(shí)，能夠貸款買房的群體無疑是幸運(yùn)的，一方面證明他們有能力支付購(gòu)房首付款，另一方面可以居住在自己的房子里，少了租房的“顛沛流離”之苦。當(dāng)然，如果遇到房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，還能享受到財(cái)富增值。
當(dāng)然，既然選擇了按揭貸款買房，一般就意味著長(zhǎng)達(dá)20-30年的月供，在買房的頭幾年，壓力往往較大，因?yàn)楹芏嗳速I房都把家庭財(cái)力發(fā)揮到極致，節(jié)衣縮食在所難免。鑒于此，買房人在選擇房貸周期和方式方面都顯得十分謹(jǐn)慎，除了考慮家庭經(jīng)濟(jì)承受能力外，還會(huì)考慮盡可能多的節(jié)省利息，畢竟都是大家的辛苦錢。雖然說房貸政策都是銀行精心測(cè)算好的，但不同的選擇方式，還是能達(dá)到省錢目的，所以，業(yè)內(nèi)人士提醒，萬萬不能選錯(cuò)而吃了虧。
這不，國(guó)家前不久發(fā)布的房貸新政已全面開始實(shí)施，這次出的是選擇題，要求8月31日前完成答題，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，“兩億房奴”可以好好做功課，并交上自己認(rèn)為“正確”的答卷，據(jù)身邊朋友反饋，事實(shí)上有些人已經(jīng)提前交卷了，也有的人還正在答題。即使交完卷也不要緊，多對(duì)照了解一下總是好的。
先來看看新政要求
自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。
定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。
這是央行房貸新政的主要內(nèi)容，所有的解讀和操作都基于此。由于專業(yè)術(shù)語比較多，我們?cè)偬釤挿g成大白話，以方便理解：
1.時(shí)間：完成房貸轉(zhuǎn)換工作的時(shí)間從3月1日開始，到8月31日截止，有很多人應(yīng)該已經(jīng)接到貸款銀行改簽房貸合同的電話了，沒有接到的也不用著急，還有2個(gè)多月時(shí)間，肯定會(huì)通知到你。
2.“2選1”：要么選擇轉(zhuǎn)換為固定利率方式，要么選擇轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率，選定后，就不能改變了，如你貸了30年，已經(jīng)還了10年，那么，剩下的20年就按照你這次選定的利率方式計(jì)算利率并還款，直至合同期結(jié)束。
3.加點(diǎn)可為正值，也可為負(fù)值：前者適用你現(xiàn)在的房貸利率高于LPR情形，后者適用于你現(xiàn)在的房貸利率低于LPR情形，通過加減點(diǎn)后，保持與你房貸最近實(shí)際利率持平。而LPR是一個(gè)市場(chǎng)利率，每個(gè)月20日左右會(huì)公布一次，主要由包括5大行在內(nèi)的18家銀行決定，基本是一個(gè)平均值，代表了真實(shí)市場(chǎng)利率水平。
再來說說幾個(gè)常見的誤區(qū)
房貸轉(zhuǎn)換工作自發(fā)布以來，雖然相關(guān)單位做了大量的宣傳工作，但借款人仍然存在一些理解誤區(qū)，比如說“所有的房貸都要轉(zhuǎn)換”、“選擇LPR會(huì)吃虧”、“以前房貸利率折扣比較大，轉(zhuǎn)換后就享受到低折扣了”、“只有房貸利率高的轉(zhuǎn)換才劃算”、“期間不同時(shí)間去轉(zhuǎn)換，享受的利率水平會(huì)不一樣”等等，在此逐個(gè)就大家關(guān)心的問題再理順一下。
第一，并不是所有的房貸合同都需要轉(zhuǎn)換。
1.由于本次房貸合同轉(zhuǎn)換只涉及到浮動(dòng)利率的商貸部分，所以，公積金，包括組合貸的公積金部分都是不需要轉(zhuǎn)換的；2.已在最后一個(gè)定價(jià)期的房貸合同也不需要轉(zhuǎn)換，比如說你貸15年，現(xiàn)在已經(jīng)還了14年，剩最后一年就還清了，這種情況就不需要轉(zhuǎn)換。3.如果此前簽訂的固定利率也不在此次轉(zhuǎn)換之列。此外，2020年1月1日以后新按揭的房貸，已經(jīng)采用新的LPR也不用轉(zhuǎn)換。
第二，此前低折扣利率或者高倍數(shù)利率，不會(huì)因?yàn)檫x擇房貸合同轉(zhuǎn)換而增加或降低實(shí)際利率水平。
個(gè)人房貸利率轉(zhuǎn)換后，是等于原合同最近的利率水平。例如，你當(dāng)時(shí)買房的按揭貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，你享受的是7折利率，那么給你轉(zhuǎn)換的利率通過“減點(diǎn)”操作后，對(duì)應(yīng)的利率就是3.43%，如果你當(dāng)時(shí)的房貸利率上浮了10%，同樣通過“加點(diǎn)”操作后，對(duì)應(yīng)的利率就是5.39%。所以，就轉(zhuǎn)換本身來講，不存在吃虧還是不吃虧。
第三，在3月1日到8月31日期間轉(zhuǎn)換，不存在早晚差異。
在這期間簽訂轉(zhuǎn)換合同，早晚都沒有關(guān)系，不用擔(dān)心簽訂轉(zhuǎn)換合同后LPR又降了，因?yàn)楸敬畏抠J轉(zhuǎn)換均是參照2019年12月份發(fā)布的LPR，即參照基準(zhǔn)都一樣。
第四，選擇轉(zhuǎn)換LPR浮動(dòng)利率與固定利率，其本身沒有對(duì)錯(cuò)，主要在于預(yù)期。
正如第二點(diǎn)所說，轉(zhuǎn)換后的利率，會(huì)跟你最近的實(shí)際利率保持一致。選擇LPR浮動(dòng)利率還是固定利率誰跟劃算，主要還在于接下來市場(chǎng)利率水平怎么走？如果利率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，選擇LPR浮動(dòng)利率自然最劃算，因?yàn)樗歉S市場(chǎng)利率調(diào)整的，但如果未來利率保持升勢(shì)，那么，固定利率就更劃算。
關(guān)于這個(gè)“預(yù)期”，看看專家怎么說？
中泰證券宏觀首席分析師梁中華表示，中國(guó)降息周期才開始，隨著利率轉(zhuǎn)換工作相繼完成，LPR利率下調(diào)空間也在逐步打開，將引導(dǎo)房貸利率向下。
國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為，LPR在未來有一定下行空間。
合肥科技農(nóng)村商業(yè)銀行負(fù)責(zé)房貸的工作人員對(duì)客戶解釋認(rèn)為，如果你是一個(gè)精打細(xì)算，能節(jié)約一點(diǎn)是一點(diǎn)的購(gòu)房者，那么我建議選擇LPR浮動(dòng)利率，在未來幾年時(shí)間內(nèi)，應(yīng)該大概率會(huì)享受到房貸利率下調(diào)的福利，每個(gè)月可以少還那么一點(diǎn)。
總體講，我們基本認(rèn)同專家的看法，原因在于，全球經(jīng)濟(jì)都面臨著復(fù)蘇需求，整體上保持較為寬松的貨幣環(huán)境是大勢(shì)所趨，而從國(guó)家一系列降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率舉措來看，同樣也為L(zhǎng)PR利率向下調(diào)整創(chuàng)造了空間。所以，從中長(zhǎng)期看，利率向下的概率相對(duì)要大于向上的概率，個(gè)人更傾向于選擇LPR浮動(dòng)利率。當(dāng)然，每個(gè)人的看法不一樣，你有什么想法嗎？歡迎留言交流。