終于到了9月了，重慶樓市傳統(tǒng)的淡季7、8月已經(jīng)結(jié)束，這次真有點(diǎn)淡季不淡的感覺(jué)，上周8月最后一周，重慶新房成交量暴漲，整個(gè)樓市看起來(lái)還不錯(cuò)。傳統(tǒng)淡季一周賣了66萬(wàn)方，這個(gè)數(shù)據(jù)相當(dāng)耀眼，不過(guò)這個(gè)數(shù)據(jù)的真相是上周遠(yuǎn)郊一個(gè)熱門(mén)盤(pán)一周賣了上千套。
圖源重慶銳理數(shù)據(jù)
別看8月銷量不錯(cuò)，重慶開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在笑嘻嘻的，但其實(shí)心里的苦只有他們自己知道，我們先看看近期宏觀層面的消息：
1. 金融層面降息落空！
2. 融資層面央行、住建部召集部分開(kāi)發(fā)商面談！或涉及收緊房企融資的“三道紅線”新規(guī)！
3. 成都等幾個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市再度被“約談”！
4. 今年房?jī)r(jià)大漲，屢屢出現(xiàn)地王的熱門(mén)城市調(diào)控加?。?/p>
5. 深圳開(kāi)啟新加坡模式！
這些消息，從金融層面，開(kāi)發(fā)商融資層面，還有中央和各地方對(duì)樓市的態(tài)度，無(wú)疑不顯示，年底開(kāi)發(fā)商可能要勒緊腰帶過(guò)苦日子。
但，危險(xiǎn)和機(jī)遇總是并存，年底的重慶樓市：
對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)：危機(jī)四伏！日子可能會(huì)越來(lái)越難過(guò)！甚至有房企會(huì)面臨生存危機(jī)！
對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)：機(jī)遇來(lái)臨！買(mǎi)房會(huì)越來(lái)越容易！最重要是懂得把握上車機(jī)會(huì)！
現(xiàn)在解讀一下最近的幾個(gè)重要信號(hào)！
01降息落空，貨幣政策風(fēng)向已變
大家都知道，房產(chǎn)中介和銷售最喜歡炒作降息這個(gè)消息，開(kāi)發(fā)商也喜歡降息，因?yàn)檫@意味著市場(chǎng)上有更多的錢(qián)去買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商貸款成本更低。
8月20日，最新一期LPR報(bào)價(jià)出爐！降息再次落空！1年期LPR是3.85%，5年期LPR是4.65%，與上個(gè)月LPR持平，已連續(xù)4個(gè)月保持不變。
也就是說(shuō)，降息再一次落空！
從4月至今，LPR利率已經(jīng)連續(xù)4月未變。無(wú)論是樓市利率（5年期LPR），還是實(shí)體利率（1年期LPR），都未進(jìn)行調(diào)整。
這也意味著，貨幣政策風(fēng)向已變，寬松時(shí)刻過(guò)去了。
就是因?yàn)樽罱械某鞘校?strong>例如調(diào)控加碼前的深圳等地樓市出現(xiàn)局部泡沫。所以開(kāi)發(fā)商最喜歡的大水漫灌沒(méi)了。
我們來(lái)看看最近的頂層態(tài)度：
房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，調(diào)控不能松！
文字直接犀利的寫(xiě)出：
房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制。房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來(lái)，各地區(qū)各部門(mén)根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降12個(gè)百分點(diǎn)，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。既滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又避免因資金過(guò)度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)。
這也意味著，短期內(nèi)全面降準(zhǔn)降息的可能性不大了，但不排除支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的定向降準(zhǔn)。
降息落空后，開(kāi)發(fā)商的融資成本沒(méi)有降低，降息給大家的預(yù)期就是放水，也會(huì)讓很多人買(mǎi)入房產(chǎn)避險(xiǎn)，但現(xiàn)在降息落空，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言日子恐怕就不好過(guò)了。
02“三道紅線”壓頂房地產(chǎn)企業(yè)融資或?qū)⑹站o！
最近影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的最重要的新聞就是一場(chǎng)重要會(huì)議了。
8月23日，住建部通過(guò)官網(wǎng)公布了題為“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)”的通稿。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道寫(xiě)到：市監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”，就是要控制房地產(chǎn)有息債務(wù)增長(zhǎng)！
三條紅線包括：
紅線一：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；
紅線二：凈負(fù)債率大于100%；
紅線三：現(xiàn)金短債比小于1倍。
有息債務(wù)，就是各種借款。房地產(chǎn)大佬都是“高負(fù)債”的典型，但債務(wù)過(guò)高對(duì)于中小型房企來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大。一旦資金鏈斷裂，對(duì)于自身及買(mǎi)房人都是巨大傷害。
依據(jù)這三道線的超線情況，給出有息負(fù)債增速上限：
超三道紅線進(jìn)入“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；
超兩道紅線進(jìn)入“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；
超一道紅線進(jìn)入“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；
一道紅線都沒(méi)超，雖然進(jìn)入“綠色檔”，但有息負(fù)債規(guī)模年增速仍然不得超過(guò)15%。
圖片來(lái)自新浪財(cái)經(jīng)
一般健康企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在40%—60%之間，太低屬于過(guò)于保守，太高屬于過(guò)于大膽。
如果資產(chǎn)負(fù)債比率達(dá)到100%或超過(guò)100%，說(shuō)明公司已經(jīng)沒(méi)有凈資產(chǎn)，或資不抵債。
根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，7月份房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)642億元，同比增長(zhǎng)29.1%，環(huán)比增長(zhǎng)86.1%，同時(shí)，海外債連續(xù)增長(zhǎng)，7月發(fā)行規(guī)模508億元，環(huán)比增長(zhǎng)30.6%。同期房企信用債平均票面利率為5%，環(huán)比提高0.6%，創(chuàng)下2月份疫情爆發(fā)以來(lái)的利率新高。
房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，融資能力與現(xiàn)金流是兩大生命線。一旦融資到限制，那么剩下的唯一選擇，就是通過(guò)降價(jià)促銷回籠現(xiàn)金流。
03密集約談房?jī)r(jià)上漲城市
我們重慶人還在羨慕現(xiàn)在成都樓市火熱，閑聊成都房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，8月26日，住建部再度會(huì)商多個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，其中包括成都、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、銀川、唐山、常州，要求高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題，始終繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。與之前不同的是，此次約談還包括所在?。ㄗ灾螀^(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)人，明確落實(shí)省級(jí)監(jiān)控和指導(dǎo)責(zé)任。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月數(shù)據(jù)，其中六個(gè)被約談的城市房?jī)r(jià)同比2019年漲幅都在10%左右，成都的新房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.9%，同比上漲9.6%；唐山新房同比上漲1.4%，環(huán)比上漲16.1%。尤其是銀川，7月新房環(huán)比上漲2%，同比上漲17.6%，環(huán)比、同比漲幅均為70個(gè)城市中最高。
會(huì)議強(qiáng)調(diào)：
要進(jìn)一步統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，提高政治站位，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
這就是在提醒地方，不要為了短期的GDP，放任拉抬樓市，給大家打預(yù)防針。
04地王火爆的城市迎來(lái)調(diào)控加劇
其實(shí)很多人擔(dān)心中央堅(jiān)持房住不炒，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)地價(jià)，但是落實(shí)到地方上，很多城市還是熱衷房?jī)r(jià)上漲，其實(shí)這種擔(dān)心是多余的，地方城市必須和中央保持思想一致性。如果有城市不能控制好房?jī)r(jià)必然迎來(lái)更嚴(yán)厲的調(diào)控。
當(dāng)然今年會(huì)出現(xiàn)，不聽(tīng)話的城市，今年以來(lái)，無(wú)錫土拍地價(jià)刷新紀(jì)錄，上半年土地供應(yīng)量也基本接近2019年全年供應(yīng)量。“無(wú)錫此前最高地價(jià)為18050元/平方米，現(xiàn)在單價(jià)突破了19000元。新房單價(jià)也開(kāi)始‘破三’甚至‘破四’。”
上述“地王”正是無(wú)錫土地市場(chǎng)火爆的一個(gè)縮影。6月17日，三盛控股擊敗多家品牌房企，以成交樓面價(jià)19542元/平方米、溢價(jià)率44.8%拿下河埒口郁巷地塊，成為無(wú)錫市新的“單價(jià)地王”。據(jù)了解，該地塊出讓面積5.26萬(wàn)平方米，用途為住宅用地，容積率1.8，建筑面積9.47萬(wàn)平方米。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年前8個(gè)月，無(wú)錫土地出讓金額530億元，同比上漲91%。
結(jié)果顯而易見(jiàn)，中央強(qiáng)調(diào)房住不炒，穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)，結(jié)果你的樓市火爆，房?jī)r(jià)暴漲，地王頻出，結(jié)果顯而易見(jiàn)，很快就開(kāi)啟了新一輪調(diào)控。
無(wú)錫的這次調(diào)控升級(jí)，完全是全方位的監(jiān)管，讓開(kāi)發(fā)商倒吸一口涼氣。
穩(wěn)房?jī)r(jià)打擊炒房：
1.二套房首付比例，由40%提升至60%，打擊投資炒房；
2.打擊假離婚炒房，夫妻離異后2年內(nèi)買(mǎi)房，按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計(jì)算。
3.個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限，由2年調(diào)整到5年。
然后是穩(wěn)地價(jià)，大家開(kāi)發(fā)商炒高土地價(jià)格：
1.增加土地供應(yīng)，住宅用地在去年基礎(chǔ)上增加供應(yīng)不少于50公頃；
2.土拍熱點(diǎn)區(qū)域執(zhí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”。
3，也是對(duì)開(kāi)發(fā)商最致命的，對(duì)買(mǎi)地資金來(lái)源開(kāi)展穿透式核查，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目加杠桿放大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
所以不要擔(dān)心重慶房?jī)r(jià)，一旦出現(xiàn)暴漲或者土地拍賣火爆，無(wú)錫就是我們的前車之鑒。
05深圳樓市開(kāi)啟新加坡模式
8月底，深圳住建局的領(lǐng)導(dǎo)，參加活動(dòng)的時(shí)候明確表示，深圳住房要學(xué)習(xí)新加坡模式，將來(lái)深圳市60％市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。深圳的計(jì)劃是，要搞一場(chǎng)大規(guī)模的建房行動(dòng)，包括商品房和公共住房這兩大塊。其中，公共租賃住房這一塊，有110萬(wàn)公共租賃住房的發(fā)展目標(biāo)，每年公共租賃住房建設(shè)10萬(wàn)套，深圳將通過(guò)五年甚至八年的補(bǔ)短板，力爭(zhēng)使得住房供需矛盾得到較好地緩解，在未來(lái)五年，讓深圳的人均居住面積從27.8平米提升到30平米。別小看這2.2平米，攤到1300萬(wàn)人口身上，就意味著要建設(shè)2860萬(wàn)平米的住房要建設(shè)，平均90平米一套的話，也就意味著未來(lái)這幾年要建32萬(wàn)套住房。
看到這里，估計(jì)很多重慶人都笑了，因?yàn)樯钲诟傻倪@件事，就是重慶這十年一直在干的事。重慶因?yàn)榇罅π藿ü夥慷谎胍暶襟w多次點(diǎn)名表?yè)P(yáng)。
圖片來(lái)源央廣網(wǎng)
很多外地炒房客經(jīng)常埋怨重慶房?jī)r(jià)長(zhǎng)不起來(lái)的一個(gè)重要原因就是公租房體量太大，其實(shí)這是錯(cuò)誤的，基本上公租房的住戶大部分并不是商品房的購(gòu)買(mǎi)群體。
而且很多住公租房的年輕人如果后面賺了錢(qián)，還是會(huì)去退掉公租房轉(zhuǎn)而去買(mǎi)商品房，公租房和商品房并不矛盾，反而相輔相成。
06重慶樓市年底？
從現(xiàn)在到今年底，“房住不炒”將會(huì)是每個(gè)城市樓市的核心思想，所以，千萬(wàn)不要低估房住不炒的決心。
但是注意了，影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素是長(zhǎng)中短三個(gè)周期，我們說(shuō)的影響房?jī)r(jià)短期看政策，今天聊的就是影響房?jī)r(jià)的短期政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。
短期政策下壓制樓市，開(kāi)發(fā)商今年年底恐怕日子不會(huì)好過(guò)，急于回籠現(xiàn)金流和減少負(fù)債，這時(shí)候大家就要睜大眼睛，看看今年年底重慶秋季房交會(huì)和年底各大開(kāi)發(fā)商的促銷活動(dòng)是否拿出了誠(chéng)意來(lái)。
如果有出現(xiàn)大開(kāi)發(fā)商的特價(jià)房或者折扣力度比較大的新房，不要猶豫，等明年各大開(kāi)發(fā)商緩過(guò)勁來(lái)，大魚(yú)吃小魚(yú)后，想買(mǎi)到便宜的房子就比較難了。
百年有好房