2021年1月1日，現(xiàn)行《合同法》將被廢除，《民法典》將取代其地位。其中關(guān)于房屋出租的法律規(guī)定做了重大的修改?？傮w來(lái)看，更加有利于保障租房人的居住權(quán)益，同時(shí)也兼顧了出租人的權(quán)益。
“居者有其屋”是一項(xiàng)重要的人權(quán)保障，國(guó)家一直非常重視人民群眾的居住問(wèn)題，一方面強(qiáng)調(diào)“房屋的居住屬性”，打擊炒房行為；一方面通過(guò)法律保障租房人的居住權(quán)益。
今天百年好房，將告訴您房屋出租的新規(guī)定，并告知相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。
一、設(shè)立居住權(quán)的房屋不能租！
百年說(shuō)法：一旦你承租了設(shè)立居住權(quán)的住宅，你的租賃合同將被認(rèn)定為無(wú)效。有人會(huì)質(zhì)疑：以前從來(lái)沒(méi)有遇到過(guò)這事。
在2021年之前，沒(méi)有任何房屋設(shè)立了居住權(quán)，因?yàn)榉蛇€沒(méi)有規(guī)定。但是從明年開始，大量房屋將可能設(shè)置居住權(quán)，這樣的房屋將被視為租房雷區(qū)，千萬(wàn)不能去碰，因?yàn)榉刹辉试S出租。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：租房人應(yīng)當(dāng)要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋沒(méi)有設(shè)立居住權(quán)，且在租賃期間也不得新設(shè)居住權(quán)。否則出租人應(yīng)承擔(dān)****元違約金。”
法律規(guī)定：設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租。
二、出租人發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)租應(yīng)及時(shí)提異議，時(shí)間僅為6個(gè)月
百年說(shuō)法：現(xiàn)在有不少二房東，將自己承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三人，自己收取租金差價(jià)。但是二房東這種轉(zhuǎn)租行為，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人同意，這種轉(zhuǎn)租是可以被解除的。
這就導(dǎo)致實(shí)踐中很多租賃關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，當(dāng)你租賃的房屋是轉(zhuǎn)租的，則隨時(shí)有可能被人趕出去的風(fēng)險(xiǎn)。所以這次法律新增規(guī)定，如果出資人知道承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的，6個(gè)月不提異議，就視為同意轉(zhuǎn)租。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：實(shí)際租房人應(yīng)當(dāng)要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋屬于出租人所有，不是轉(zhuǎn)租的房屋。”并查驗(yàn)房產(chǎn)證，這樣切實(shí)保障自己的權(quán)利。如果知道房屋是轉(zhuǎn)租的，則要求出租人出具轉(zhuǎn)租的函。
法律規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租
三、房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議或被查封，可以退租。
百年說(shuō)法：房屋所有權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，或者出租人因?yàn)樵V訟糾紛，房屋被司法機(jī)關(guān)查封、甚至拍賣，嚴(yán)重影響了租房人生活安寧權(quán)。最近北京就發(fā)生了一起案件，一群壯漢沖進(jìn)超市丟、砸東西，原因是房屋所有權(quán)爭(zhēng)議，結(jié)果殃及了租房人。租房人想退房，但是卻因?yàn)樽赓U合同沒(méi)有到期，苦不堪言。
這次新法保護(hù)租房人的合法權(quán)益，明確：當(dāng)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議時(shí)，租房人可以退房！
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：租房人一旦發(fā)現(xiàn)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；或者房屋權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，保留好相關(guān)證據(jù)，并及時(shí)通知出租人要求解除合同。
法律規(guī)定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無(wú)法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；
（二）租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議；
（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。
四、租房人享有優(yōu)先租賃權(quán)，不用擔(dān)心租期到了被趕出去！
百年說(shuō)法：除非是居住特別不滿意，租房人都不太愿意搬家：一是搬家特別辛苦；二是會(huì)增加很多成本和費(fèi)用。
但是現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生這樣的事，合同到期后，房東告訴租房人，我不想再租給你了，租房人只能到處去找新的房源。這種事情從明年開始結(jié)束了，法律明確規(guī)定房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：優(yōu)先承租權(quán)是指同等條件下優(yōu)先權(quán)，如果價(jià)格達(dá)不成一致，那么優(yōu)先承租權(quán)將不再享有。所以租房人要想獲得優(yōu)先承租權(quán)，就要匹配最新的租房?jī)r(jià)格，這點(diǎn)比較難。
法律規(guī)定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
五、近親屬的購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于租房人，租房人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到限制
百年說(shuō)法：《合同法》僅僅規(guī)定了出租人在出售房屋時(shí)，租房人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這必然導(dǎo)致一個(gè)問(wèn)題：如果出租人想將房屋過(guò)戶給自己的孩子、父母，卻需要征求租房人的意見，因?yàn)樽夥咳擞袃?yōu)先購(gòu)買權(quán)。特別是低價(jià)賣給自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等條件優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這和我們的社會(huì)風(fēng)俗產(chǎn)生了巨大的沖突。
這次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的，租房人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。并且法律還規(guī)定：租房人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)明確表示自己要購(gòu)買，否則放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：在出租人出售房屋時(shí)，租房人如果想購(gòu)買出租人的房屋，必須要及時(shí)表達(dá)自己想購(gòu)買的意愿，時(shí)間僅為15日，否則將喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
法律規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
百年有好房 | Bobi