2020年5月28號(hào)，十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國民法典》，這是中國的第一部《民法典》，將于2021年1月1日施行。
《中華人民共和國民法典》2021年1月1日實(shí)施。
民法典非常關(guān)注老百姓最貴的財(cái)產(chǎn)--房子，2021年1月1日以后買賣房屋的要注意了，如果不注意，麻煩很大，損失可能也很大！
（一）買房子的時(shí)候，關(guān)注房子占用土地的剩余土地使用年限，如果忽略，可能要自己掏錢買單；
房子都是建在土地上的，眾所周知，我們國家的土地是屬于國家所有或者集體所有，房屋的所有者只擁有自己的房屋對應(yīng)的土地的使用權(quán)，住宅的土地使用權(quán)一般的期限是70年，70年滿期后怎么辦一直是全民熱議的問題。這次民法典對此給出了答案，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期要交費(fèi)。
民法典《物權(quán)編》第359條第1款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”
就是說我們買的房子土地使用權(quán)是70年，但是到期以后土地使用權(quán)將自動(dòng)的續(xù)期；不過，續(xù)期的時(shí)候可能是要交費(fèi)的，這個(gè)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在民法典里沒有規(guī)定，將依照續(xù)期時(shí)的法律行政法規(guī)的規(guī)定辦理，運(yùn)氣好，也可能到期時(shí)的法律法規(guī)不繳費(fèi)，但是繳費(fèi)的可能性更大。
所以買房子的時(shí)候要小心，務(wù)必關(guān)注一下要買的房子的土地使用權(quán)期限，太短了話，大概率要吃虧，要自己花錢續(xù)期
土地是國家的，房子是你的！
（二）已經(jīng)設(shè)立抵押的房子可以賣，可以賣，可以賣，但是產(chǎn)權(quán)人賣房子必須通知抵押權(quán)人；
民法典《物權(quán)編》第406條第1款規(guī)定：“抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。
民法典《物權(quán)編》第406條第2款規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。”
這句話的意思是房子已經(jīng)設(shè)定了抵押，抵押人也就是產(chǎn)權(quán)人仍然可以賣房子。即設(shè)立抵押的房子可以賣，抵押權(quán)可以跟著房子走，就是說可以帶著抵押權(quán)賣。抵押權(quán)不影響房產(chǎn)的交易流轉(zhuǎn)，賣房子不需要取得抵押權(quán)人同意，但是產(chǎn)權(quán)人賣房子時(shí)必須通知抵押權(quán)人。
用房子換錢周轉(zhuǎn)，那就抵押吧！
（三）抵押權(quán)人在抵押人賣房子的時(shí)候，如果有證據(jù)證明抵押房子轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求用賣房款提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
抵押權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)，要盯住產(chǎn)權(quán)人，如果產(chǎn)權(quán)人賣房子的時(shí)候要爭取實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。
估計(jì)交易中心后期肯定要出臺(tái)一個(gè)和這個(gè)條款配套的規(guī)定，以便保證抵押房子的抵押權(quán)人及時(shí)獲知抵押人賣房子的信息。
民法典《物權(quán)編》第406條第2款規(guī)定：“抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款，向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”
就是說抵押權(quán)人知道產(chǎn)權(quán)人也就是抵押人要賣抵押房子的話，抵押權(quán)人有證據(jù)證明自己的抵押債權(quán)有風(fēng)險(xiǎn)的情況下，可以要求抵押人在轉(zhuǎn)讓房子以后，用轉(zhuǎn)讓的錢優(yōu)先清償他的債務(wù)。 即房屋設(shè)立抵押不影響交易，但是抵押權(quán)人可以優(yōu)先在賣房款中實(shí)現(xiàn)抵押債權(quán)的清償。
房子是值錢，但是房子要變成錢，需要時(shí)間！
（四）房屋共有人和產(chǎn)權(quán)人的近親屬享有優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)！
之前的法律規(guī)定承租人在出租人出賣雙方建立租賃關(guān)系的房屋時(shí)享有優(yōu)先購買權(quán)。民法典在承租人之前又加了兩個(gè)有優(yōu)先購買權(quán)的人，這兩個(gè)人分別是：（1）房屋的共有人；（2）出租人也就是產(chǎn)權(quán)人的近親屬；
民法典726條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，但是房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。即出租的房屋有共有人的話，共有之間可以直接交易，不需要征求承租人意見。出租人將房子直接賣給自己的近親屬，也不需要征求承租人的意見，直接交易即可。
（五） 承租人的優(yōu)先購買權(quán)有一個(gè)15天的行使期間，過期不候；
這個(gè)規(guī)定很好，解決了實(shí)際問題，之前的法律雖然規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但是沒有規(guī)定具體期間，在實(shí)踐中有時(shí)會(huì)給出租人帶來困擾。
民法典726條規(guī)定：出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
買房子是費(fèi)錢的，房子很貴??！
（六）各位賣房人和買房人，2021年1月1日以后買賣房屋在找中介時(shí)要“從一而終，”要交中介費(fèi)，不要試圖跳開中介私自成交逃避繳納中介費(fèi)。
很多人在買賣房子時(shí)都需要去找鏈家、我愛我家等中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)，但是不想交中介費(fèi)，他們經(jīng)過中介介紹，認(rèn)識(shí)買家或者賣家后，私下聯(lián)系對方，最后私下跟對方成交簽房屋買賣合同。還有的貨幣多家，找收費(fèi)最低的中介成交，這樣做都是為了省中介費(fèi)。
同樣的逃避繳費(fèi)行為也發(fā)生在房屋租賃中，導(dǎo)致房屋中介白忙一場卻無法收到中介費(fèi)，有很多中介公司為此不得不與客戶對簿公堂。
民法典這次為中介說話了！
民法典第965條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。”
也就是說，國家從法律層面上給這種投機(jī)取巧、逃避中介費(fèi)的不誠信行為一個(gè)否定的評價(jià)，以法律條文的形式告訴這些人，你們這樣做不行，得尊重中介的勞動(dòng)，給人家交中介費(fèi)。
中介是促成交易的人！
總之，大家要合法的進(jìn)行房屋買賣，要誠信，有契約精神，遵守民法典的規(guī)定。
百年有好房 | Bobi